021-62791088中高端服务式公寓逐渐成为行业焦点
2025-02-25 发布
近年来，长租公寓行业经历快速迭代，从传统白领公寓到保障型租赁住房，从服务式公寓到酒店式公寓租赁，赛道愈发细分。尤其在消费需求升级与市场环境变化的双重驱动下，中高端服务式公寓逐渐成为行业焦点。
一、行业现状：
赛道细分与客户需求变迁长租公寓的细分趋势日益显著，例如保障型租赁住房、服务式公寓、酒店式公寓、养老公寓等差异化产品不断涌现。这种细分不仅反映了市场需求的多样化，也为从业者提供了更精准的深耕方向。
1. 客户画像的转变
传统中高端服务式公寓的主要客群以外籍人士为主，尤其是欧美租户。然而近年来，随着外资企业调整布局以及国内高净值人群的崛起，客群结构发生显著变化：亚裔租户、海归人士及本土高端白领占比持续上升。这种变化倒逼产品设计更需贴近本地化需求。例如，欧美租户偏好开放式厨房，而亚洲租户更倾向封闭式厨房；年轻客群对智能家居与绿色环保的重视度提升，甚至愿意为此支付溢价。
2. 情绪价值的核心化现在的客户越来越看重“心价比”，情绪价值逐渐成为决策关键。具体体现为三个方面：
宠物友好：允许宠物入住仅是基础，更深层次需关注清洁用品的无害性、社区配套的适配性，甚至服务人员对宠物的态度与培训。
社群归属感：频繁但缺乏针对性的活动易引发租户疲劳，精准策划符合目标客群兴趣的社群运营更为重要。
服务响应效率：租户更看重问题解决的时效性与透明度。例如，明确告知维修预计时间，而非让用户被动等待。
二、产品定位：从“硬件堆砌”到“服务深耕”
中高端服务式公寓的核心竞争力在于“服务”而非“硬件”。许多从业者对“服务式”存在误解，认为配备前台问候或定期保洁即为服务，实则忽略了服务的系统化与人性化。1. 服务标准需精细化运营团队的专业性：服务人员需接受系统培训，例如应对宠物突发状况、跨文化沟通能力（如日韩租户的语言适配）。
智能化与人性化的平衡：智能家居虽是趋势，但需兼顾实用性。盲目追求“全屋智能”可能适得其反，例如多语言适配不足导致外籍租户体验下降。
2. 产品设计的灵活性
房型“小而美”：传统服务式公寓以两房、三房为主，但当前一房的户型需求上升，尤其适合单身或小家庭租户。
场景化空间利用：通过配置家具等方式，满足长短租结合的灵活需求。
社区生态融合：在公寓内嵌入酒吧、共享办公区等业态，探索“多种业态、多项服务”的融合发展。
三、前瞻性的市场调研与定位
在服务式公寓领域，前瞻性的市场调研和定位是成功的关键。公寓需要密切关注市场动态和租户需求的变化，及时调整产品策略和服务方式。同时，公寓还需要深入了解目标客户群体的需求和偏好，为他们提供更加精准和个性化的服务。
日本、新加坡等地的服务式公寓发展周期领先国内约10年，其产品设计（如极简风格、社区运营）与运营模式（如会员制服务）值得参考。例如，东京的酒店式公寓常在一楼设置居酒屋，既满足社交需求，又提升坪效。
中高端服务式公寓的竞争已进入“深水区”，单纯依靠硬件或低价难以立足。服务式公寓的未来发展趋势将是情绪价值、智能化和灵活性的融合。通过提供优质的服务和舒适的居住环境、利用智能化技术提升管理效率和居住体验、提供多样化的房型选择和灵活的租赁方式等措施，服务式公寓才能够在激烈的市场竞争中保持领先地位并赢得更多租户的青睐。（本文来源于房东东）
一、行业现状：
赛道细分与客户需求变迁长租公寓的细分趋势日益显著，例如保障型租赁住房、服务式公寓、酒店式公寓、养老公寓等差异化产品不断涌现。这种细分不仅反映了市场需求的多样化，也为从业者提供了更精准的深耕方向。
1. 客户画像的转变
传统中高端服务式公寓的主要客群以外籍人士为主，尤其是欧美租户。然而近年来，随着外资企业调整布局以及国内高净值人群的崛起，客群结构发生显著变化：亚裔租户、海归人士及本土高端白领占比持续上升。这种变化倒逼产品设计更需贴近本地化需求。例如，欧美租户偏好开放式厨房，而亚洲租户更倾向封闭式厨房；年轻客群对智能家居与绿色环保的重视度提升，甚至愿意为此支付溢价。
2. 情绪价值的核心化现在的客户越来越看重“心价比”，情绪价值逐渐成为决策关键。具体体现为三个方面：
宠物友好：允许宠物入住仅是基础，更深层次需关注清洁用品的无害性、社区配套的适配性，甚至服务人员对宠物的态度与培训。
社群归属感：频繁但缺乏针对性的活动易引发租户疲劳，精准策划符合目标客群兴趣的社群运营更为重要。
服务响应效率：租户更看重问题解决的时效性与透明度。例如，明确告知维修预计时间，而非让用户被动等待。
二、产品定位：从“硬件堆砌”到“服务深耕”
中高端服务式公寓的核心竞争力在于“服务”而非“硬件”。许多从业者对“服务式”存在误解，认为配备前台问候或定期保洁即为服务，实则忽略了服务的系统化与人性化。1. 服务标准需精细化运营团队的专业性：服务人员需接受系统培训，例如应对宠物突发状况、跨文化沟通能力（如日韩租户的语言适配）。
智能化与人性化的平衡：智能家居虽是趋势，但需兼顾实用性。盲目追求“全屋智能”可能适得其反，例如多语言适配不足导致外籍租户体验下降。
2. 产品设计的灵活性
房型“小而美”：传统服务式公寓以两房、三房为主，但当前一房的户型需求上升，尤其适合单身或小家庭租户。
场景化空间利用：通过配置家具等方式，满足长短租结合的灵活需求。
社区生态融合：在公寓内嵌入酒吧、共享办公区等业态，探索“多种业态、多项服务”的融合发展。
三、前瞻性的市场调研与定位
在服务式公寓领域，前瞻性的市场调研和定位是成功的关键。公寓需要密切关注市场动态和租户需求的变化，及时调整产品策略和服务方式。同时，公寓还需要深入了解目标客户群体的需求和偏好，为他们提供更加精准和个性化的服务。
日本、新加坡等地的服务式公寓发展周期领先国内约10年，其产品设计（如极简风格、社区运营）与运营模式（如会员制服务）值得参考。例如，东京的酒店式公寓常在一楼设置居酒屋，既满足社交需求，又提升坪效。
中高端服务式公寓的竞争已进入“深水区”，单纯依靠硬件或低价难以立足。服务式公寓的未来发展趋势将是情绪价值、智能化和灵活性的融合。通过提供优质的服务和舒适的居住环境、利用智能化技术提升管理效率和居住体验、提供多样化的房型选择和灵活的租赁方式等措施，服务式公寓才能够在激烈的市场竞争中保持领先地位并赢得更多租户的青睐。（本文来源于房东东）
