解析服务式公寓的产品的典型特征

据Savills数据，近几年各大一线城市服务式公寓的平均入住率维持在80%-90%的高位，租金超过200元/平方米每月。服务式公寓的市场需求和盈利空间较为可观。然而，服务式公寓在租赁住房中占比较小，市场规模有很大的拓展空间。

用户需求——

用户需求是服务式公寓品牌立足市场的根本。清晰全面的客户画像是企业制定针对性的营销策略并做好产品设计的重要参考。

以上海一地的用户数据为参考——Savills统计，上海市服务式公寓的消费群体中女性占63%，男性占37%，女性在居住消费升级上成为消费主力。消费群体年龄分布集中在35-49岁。除17%的外籍人士和13%外地户籍人士外，消费群体多有上海户籍或居住证，消费群体大部分稳定在上海发展并具有中长期居住需求。

服务式公寓的住户在职业上表现为高知、高薪特征。常见职业包括企业高管、企业主、外企派遣员工、高端行业人才等。作为城市精英人群，住户普遍具备可观的支付力。作为行业尖端人才，工作在这类人群的生活中占据很重要的位置。适合他们的居所不仅是位于城市商务中心生态圈，还需要承担一定程度的办公和商务会客功能。服务式公寓应为这类客户提供职住平衡空间。

在行为习惯和兴趣偏好方面。用户大多驾车出行，足够的车位配套和洗车、维修服务应该纳入服务式公寓的产品设计考虑范畴。用户感兴趣的娱乐方式倾向高尔夫球、游泳、瑜伽、健身等运动类和品茶、饮酒等品鉴类活动，对于高雅艺术有一定兴趣，服务式公寓在建设公共区域可加入相应的配套休闲场所。

当然，考察用户需求不仅在于浅表的需要，更应该体察用户的心理。身处信息泄露多发的信息时代，都市人对隐私的保护意识变强，在居住环境需要一定的私密感。都市精英人群工作繁忙，高效利用为数不多的私人时间是他们的共同需求。便利的私属服务有助于吸引消费者。

功能分析——

服务式公寓讲究环境舒适和功能完备。首要的是居住功能，公寓需要配套常用家具和家电产品，具备卧室、客厅、书房、厨房、卫生间、阳台等功能分区。这一层面上服务式公寓区分于酒店，酒店虽然能提供专人专业服务和奢华环境，但在家居感上略显不足，较难满足中长期居住需求。而服务式公寓的优势正在于此，为有中长期居住需求的客户提供舒适的居家环境。

另一项功能是服务功能，包括酒店提供的常见服务，如换洗床单被套、衣物清洗、房间清洁、餐点提供等。在此之外，服务式公寓的特色在于基础商务服务，行政类服务式公寓是服务式公寓的类型之一，亦有着较大的现实需求。基础的商务服务如会议室预约及使用、会客场所的提供以及商务休闲活动对服务式公寓是不可或缺的。

产品定位——

服务式公寓是以服务业占主导的城市为核心的。作为实体经济的重要组成部分，现代服务业发展水平越高，意味着社会生产性和生活性服务需求越强，城市对要素集聚的能力就越高。服务式公寓隶属高端服务业，面向的客群是有着高品质服务需求的商务精英，实现差异化竞争和盈利增长点的关键也在服务。

近几年我国的住房租赁市场发展迅速，需求旺盛。长租公寓、保障性租赁住房等住宿产品供给端活跃，住房租赁企业投资建设动作不断。而高端服务式公寓作为住宿产品也得到长足发展。长久以来我国的住房租赁市场都存在供给端结构性不足的问题，中高端住宿产品规模小，缺少有特色和认可度高的中高端住宿产品。服务式公寓的存在正好弥补了这一空间。走中高端路线有市场基础。而服务式公寓较高的建设成本和人力成本也需要产品进驻中高端市场创造更大的盈利空间。