北京服务式公寓市场35年发展

以1984年开业的丽都公寓为起点，北京服务式公寓市场已有35年发展历史。今日的繁华景象，既离不开新生玩家大胆将一家又一家服务式公寓首店落地北京，更离不开“无心插柳柳成荫”的早期涉外公寓，完成了服务式公寓的市场教育破冰。

服务式公寓在北京市场的起源，要归功至涉外公寓。彼时，基于外交人员等外国人士的居住需求，在一些涉外商圈，兴建了一批服务式公寓。1984年，位于丽都区域的丽都公寓正式开业。作为北京最早的涉外商圈，丽都区域使馆区、外资企业云集，聚集了北京近四分之一的涉外人群，是北京目前最成熟的涉外商务生活区之一。

为了匹配这些涉外人群的生活需求，这些公寓的配置也同样具备国际水准。位于北京另一较早涉外生活区的光明公寓，其中包括1986年4月建成开业的135幢日式别墅和1988年8月建成开业的25栋美式公寓。房屋全部建材由日本进口，外墙采用日本新型建筑陶瓷，卫星电视可选择收视美国、日本、法国、俄罗斯等国家和地区的电视节目。此外，八十年代末开业的长春宫公寓，还配备了日本管理人员常驻管理，员工可用日语、英语为住客提供服务。

正是这样一批涉外公寓，奠定了北京市场对服务式公寓的大致印象——品质高，服务好。

对于北京服务式公寓而言，九十年代才是其真正登台亮相的时候。这一阶段，酒店品牌开始逐渐登场。

1990年开业迎客的国贸公寓，背后是中国世贸投资有限公司和嘉里兴业有限公司，后者是香格里拉旗下的公司；1992年开业的北京凯宾斯基酒店，与北京凯宾斯基饭店一样，由凯宾斯基提供运营服务；1997年亮相的瑞吉酒店公寓，最初也是以北京瑞吉酒店的附属设施立足于市场；1999年登场的北京嘉里公寓和国贸世纪公寓，与国贸公寓“同出一门”，背后站着的是隶属于香格里拉的嘉里建设有限公司。

与此同时，这些公寓的选址也有了更多的选择。一部分公寓依旧选择了燕莎商圈、大使馆、一类的地点，如北京凯宾斯基公寓、三全公寓以及瑞吉酒店公寓。也有些公寓开始寻找第三使馆区之外的商圈，如新开业的高星酒店、汉光百货以及新出现的商业综合体，华威酒店公寓以及嘉里公寓、国贸世纪公寓属于其中的代表。

九十年代服务式公寓的选址变化，在本世纪初进一步放大。因为，相较于规模增长有限的涉外人员，激增的金融从业人员已经成为了服务式公寓的新生主力客群。以2006年北京金融街行政公寓所在金融街为例，作为国内第一个定向开发的金融产业功能区，招徕了大量的高端金融人才。基于投资需求和高频词的差旅，这部分人群乐于为高品质的服务式公寓买单。

因此，这一阶段能够享受到高星级酒店服务的酒店系服务式公寓，更是遍地开花。与东方君悦酒店相邻的东方豪庭公寓、与威斯汀大酒店项链的北京金融街行政公寓、万豪行政公寓北京首店紫檀万豪行政公寓、由香格里拉管理的北京大饭店公馆等等。

一些资深服务式公寓玩家也开始相继加码。自2006年以3.3亿元购得自持项目北京盛捷中关村服务公寓进入北京市场之后，雅诗阁在北京不断实现自我突破。2017年北京雅诗阁盛世博瑞服务公寓（原北京雅诗阁山水文园服务公寓）开业，北京由此成为全球唯一一座同时拥有三家雅诗阁品牌物业的城市。

近几年来，一些新生玩家更是对北京服务式公寓市场跃跃欲试，并交出了作品。佳兆业、龙湖冠寓、中建星寓、Base佰舍、瑰悦以及乐乎芷岸等等，都是其中的代表品牌。

既有深耕市场多年的资深玩家，也有低调行事的“始祖”品牌，还有具有基因优势的酒店系玩家和来势汹汹的公寓派系。可以预见的是，北京服务式公寓的市场，将会告别以往的“阳春白雪”，而是学会与更多的消费者以及品牌同乐。