上海长租公寓市场租赁需求旺盛

近两年来，市场上已有一批中高端长租公寓产品陆续入市。以上海为例，目前方隅、佰舍、睿星旗下的一些项目给租客提供了更多样化的房型选择、更宽敞及有设计感的居住空间、更合理的户型布局以及更高品质的家具软装等，这正迎合了一批中高端租赁需求。据仲量联行统计，上海市场上中高端长租公寓的存量套数占比已由2018年的2%上升到目前的8%。

2021年上半年，上海长租公寓市场租赁需求旺盛，项目平均入住率90.9%。租金方面，经过早期同质化扩张阶段后，市场逐渐迈入精耕阶段，产品及租金呈现差异化，中高端长租公寓平均租金为185元每平米每月，高出普通长租公寓的148元每平米每月，但与传统高级服务式公寓的231元每平米每月的租金相比仍有一定上升空间。

由于存量改造型长租公寓项目较为分散且不可预测，我们仅考虑将R4用地和商品住宅用地自持部分作为上海未来长租公寓供应的主要来源，根据套均面积50平方米每套来测算，2021-2025年上海未来可预见新增供应合计约23万套。未来，浦东新区和闵行区将成为存量最大的两个区，占全市总长租公寓房源的42.4%。

虽然中央及非中央商务区内众多甲级和超甲级办公楼中聚集了大量白领工作人群，是目前长租公寓的主要客群来源。但不可否认，有更多用工企业位于远离市中心的产业园区，未来长租公寓的需求并不仅仅来自中央及非中央商务区，远离市中心的产业园区市场也大有可为，因为产业园区附近的长租公寓项目可以承载园区企业员工的住宿需求，并有地理空间的优越性，有利于促进“职住平衡”。