服务式公寓市场的发展将更趋完善

服务式公寓在过往的发展中往往是由外籍租户主导的，外资租户租赁需求更为明显。不过现在情形变了，在过去的2020年，中国籍客户占比达到了74%，外籍租户占比约26%；其中，69%的外籍租户为企业派遣。

值得注意的是，高端公寓市场出现了新兴客户群体，租户包含较为富裕的年轻一代、互联网媒体人及网红等。此外，预计未来市场需求导向可能会发生转变，中国籍和外籍租户的平衡可能会出现一些调整，可能市场的焦点不仅仅在外籍租户身上，也可能在国内一些高净值人群身上。

随着现代社会的不断进步，投资酒店或是服务式公寓目的的多元化，以及经营中的可变元素逐渐增多，我们不妨再套用一次斯塔特勒的话：服务式公寓能成功的三个最大因素是定位，定位和定位。

首先就是客群定位。每个最终能存活下来的服务式公寓品牌，做的第一件事就是搞清楚我们的客户到底是谁。二八准则，在服务式公寓行业也不例外，20%的大客户就能带来80%的效益，针对客户需求对症下药，完善产品和服务比任何事情都来得重要。

其次是装修定位。客群定位好了，接下来就是相应的装修标准，作为服务式公寓最显著、最持久、最廉价的营销手段，就是装修这张华丽的“表皮”，服务式公寓同样讲究“一见倾心”。

然后是产品定位。服务式公寓产品是由若干个不同部分组成的总体，它既包含了有形的各种实物产品，如餐饮、客房；也包含了无形的权益和各种服务，如接待、氛围；作为服务式公寓比重最大的一环，产品定位的成功与否基本决定了最终的结果。

服务式公寓作为租赁式公寓行业发展最为成熟的一类产品，兼顾长短租两种业态。回望这两年疫情之下的租赁式公寓市场（尤其是服务式公寓）的运营情况，我们可以清晰地看到在突发风险之下，租赁式公寓相比酒店产品凸显出更强的抗风险能力。

如今的服务式公寓不仅仅是居住形式的改变，它更多是一种生活理念的改变。

在住宅调控不断，市场前景不明朗的情况下，存量资产纷纷寻求稳健回报的投资诉求，服务式公寓，已被不少企业和精英人群视为一项低风险中等收益的理财产品。在城市发展的同时，分享城市升级红利。从自住角度来说，既能享受核芯枢纽带来的配套便利，又能享受高端酒店式的精致服务；从租赁角度来说，也能通过其运营服务实现长期变现，一举数得。

尤其是现今明晰、有力的政策方向，不仅能强化租购并举、推进租赁市场发展，更将成为全新的市场风向标，国内服务式公寓也将随之迎来黄金发展机遇期。

随着消费需求的开发、运营机制的成熟与完善，未来服务式公寓市场会出现更多不同定位不同理念的品牌，要想在未来市场持续具备竞争力，需要恒定的高阶理念及与时俱进、灵活多变的运营策略。在住房租赁快速发展的大趋势下，没有一劳永逸的解决方案，唯有通过不断修炼内功，找到自己的立足点。坚守之下持续创新，方是不变的答案。