杨佳琪：大型租赁社区那点事

随着2017年7月第一块R4租赁地块出让，转眼已过了3年，据统计，2021年-2024年预计将有90余幅R4租赁地块，共计15万套左右租赁住房逐步入市，长租公寓行业或将风云再起。其中以国家队主导的大型租赁社区，体量在1000套以上的项目占到了40%，这些房源将集中入市，区域内或将出现短期供大于求、如何缩短爬坡期和稳定出租率成了当务之急。
 
1. 爬坡期：对于大型租赁社区来说不仅需要精准的客群定位，更需要客源多元化，渠道多元化。房型的多样化尤为重要，弱化主力房型的数量，设计更多的不同房型以满足不同人群的需求，例如不久之前在中山公园附近某新开业高端公寓项目有20余种不同房型，能够满足不同住客的需求。而在项目卖点上建议采取聚焦策略，集中宣传产品的某一种特点，如新风系统能够除甲醛除雾霾、每日APP抽奖特斯拉免费接送服务、预租签约免费搬家等等创新卖点。当达到一定的出租率之后，应当设法提高总收入（出租房间数*出租价格），如何找到最好的配比模型，通过需求价格弹性系数来找到最优方案。
 
2. 稳定期：国企主导的大型租赁社区的客源一大部分是来自合作单位的团体住客，少则几十间，多则几百间，优点是可以快速提升出租率，与此同时特别要留意集中退租。以1500套房间为例，平均租期8个月，月均188套重新更换住客，相当于一个中小型长租公寓项目的体量，要在一个月内将空置率全部填满达到满租，极具挑战。应对方案：控制团队房间数量和分散入住租期，有时越多并不是越好；客源多元化，不要把鸡蛋放在一个篮子里；另外数据化管理对长租公寓来说必不可少，通过公寓管理系统可以提前预知退租情况，利用量化数据如7天、15天、30天退租报表进行动态管理，做好退租衔接工作。
 
 3. 运营期：5-10万平米租赁社区，安全管理是第一。首先保证3个方面的安全，消防安全、人员安全、物品安全。邀请住客一同参加火警演习、困梯演习、灭火器操作培训能够更有效地达到预防的目的；安保部要定期组织消防水带出水测试，员工工作安全培训、财务部要定期对营运物资盘点工作进行检查。最后，社区活动是租后运营管理的重中之重，也是新型租赁社区与传统住宅小区的重要差异点所在，丰富的主题、有序的组织、有趣的内容，依赖的是有经验的运营管理团队。
 

综上，笔者认为大型租赁社区是以社区活动为灵魂通过年轻化、主题化、智能化的管理理念打造的新型租住社区。00后90后80后或被动或主动地接受租住生活，特别在超一线和一线城市租住人口比例在不断上升，租住社区的出现顺应时代发展，而性价比高的租赁社区能让青年才俊居有定所，为打工一族保驾护航。

转载自公众号“租赁那点事”，作者杨佳琪。

杨佳琪，华东师范大学旅游管理硕士，15年酒店及公寓项目筹开和运营经验。现任某国企长租公寓运营总监。曾任摩根士丹利房地产基金投资shama服务公寓、融创集团服务公寓运营经理。熟悉租赁项目产品定位、收入测算、招租招商、运营标准化制定。擅长服务式公寓和R4租赁社区筹开和运营管理。