影响服务式公寓运营拓展的相关因素

      近年以来，国内服务式公寓的市场得到不断的发展，一些传统酒店集团纷纷进入该领域投资，而服务式公寓运营商们，也在持续开拓新的网点。


      有哪些投资因素对服务式公寓的拓展有所影响？服务式公寓的品牌商在考虑选择项目时主要考虑哪些因素？


      逸兰国际酒店管理公司北京及上海区域总经理黄锦硕指出，大多数在中国住酒店式公寓的外国人，他们想寻找的就是三种不同类型的住宿或酒店服务型的公寓及租房。从现在情况来看，在中国主要城市如北京、上海、广州等，大约有25万个酒店房间，而服务式公寓的数量与酒店相比就少很多，北京大约在3000到4000间房，从量来比较，服务式公寓确的确有很大发展空间。再从需求角度来看分析，在北京我们看到几百万的外国人需要住宿，但现在只有几千个房间。如果客人要租赁房间的话，显然成本相对昂贵，有一些人则是希望获得更好的服务。如果他从个人所有者来租赁，这些个人的房屋所有者可能无法满足其需求，所以多数外籍人士选择居住在豪华服务式公寓。


      总的来讲从量来看，多少的一个单位，多少服务型公寓投入到市场才可能达到饱和的情况，距离此数字水平还有很大的发展空间。身为服务式公寓运营商，对开发商的建议是一定要找到好地段，在好的地段服务式公寓才能有好的租金。


      酒店集团北亚区办事处商业发展部副总裁黎志财则表示，现在最流行的一句话就是转型，在香港很多的上市开发商都尽量把几个项目转型，就是饱和开发商自己的现金流。转型是现在很多开发商所想，今年开始，不少服务式公寓运营商都获知许多开发商想把其中一部分的房地产项目改成持有项目，也印证了目前服务式公寓市场还仍稀缺。


      中国房地产走势期很大地影响服务式公寓的运营者。如果开发商的房地产卖的非常好，就不会考虑持有型资产，在房地产走低谷的时候，开发商卖的量不多，要保住自己的现金不容易，只有长期持有的业务才有稳定性。


      仁恒置地集团有限公司酒店运营部总监沈钢、从开发商的角度来分析，开发商会精打细算项目的投资回报率。酒店的产权与服务式公寓无法相比，服务式公寓的投资相对来说较灵活，可经营也可出售，所以现在很多的开发商都在考虑做服务式公寓;此外，如何选择投资项目对开发商相当重要，一般不会单独做服务式公寓，可以规划在住宅或者综合体项目中，也就是说所选的服务式公寓品牌的档次要和物业相匹配;第三个，选择前要看市场的品牌布局，如果市场上已有的品牌，开发商基本上会选另一个品牌;最后是品牌文化的匹配。就是开发商自己有自己的企业文化与品牌管理公司的文化是否相同，这几年在中国有很多的酒店管理公司签约没多久就解约了，可能双方的文化不匹配，对方所需没有达到一致的认同。