2020年一季度服务公寓市场表现

在新冠疫情的冲击下，国内各一线城市的服务式公寓市场表现欠佳，主要因为在农历新年假期离境的外籍人员由于所在国的出入境限制或中国对外籍人士的入境限制，造成租赁需求下滑，但其表现要明显好于传统酒店的短租市场。

一、上海服务式公寓市场

2020年第一季度上海市住宅租赁成交十分有限，面临需求缩减，服务式公寓运营商将需进一步寻求需求本地化，以降低高企的空置率。面对疫情防控下，即使众多国际租客未能续约，但服务式公寓的租期较长，一定程度上缓冲了疫情的冲击。

乐观估计，随着经济及社会环境的有序恢复，租赁成交将会有所回暖。鉴于目前航空管制及外籍人士入境限制，未来一段时间租赁需求端将维持在低位。服务式公寓业主及运营商也需要另寻新兴客源 。即使管制放松或取消，短期内跨国公司或将暂停国际外派安排。

二、北京服务式公寓市场

政府出台多项严控政策管控境外人员来华，如暂时停止外国人持目前有效来华签证和居留许可入境等，因此部分境外人员目前处于定点隔离或暂时推迟入境状态，间接导致租房需求下滑。因此，2020年第一季度全市服务式公寓整体入住率环比下降4.8个百分点至84.6%，较去年同期下降1.9个百分点。

2020年内，北京服务式公寓市场将迎来两个项目入市。一个是佳兆业铂域行政公寓的继续放量供应，预计将为市场带来160套新增单元；另一个是升级改造的国贸公寓，预计将带来407套新增单元

截止至第一季度末，北京服务式公寓市场总存量为是8,442套单元。同时，由于各个项目均采取严格的隔离防疫等措施，租户无法现场看房，导致带看量和成交下滑严重，目前北京服务式公寓市场出租率和租金水平面临压力。


三、广州服务式公寓市场

广州服务式公寓市场于第一季度陷入沉寂，项目实地勘察及租赁成交等活动近乎为零，市场空置率环比上升5.6个百分点至25.1%。

目标客群为商务高管的服务式公寓项目资产表现受挫，但目标客群为家庭式单位的服务式公寓项目则表现相对稳定。此外，需求增长有限加之持续的搬迁行为令租赁竞争变得更为激烈。部分传统型的服务式公寓项目业主不得不重审和调整他们的租赁策略，包括但不局限于租金减免或提供更优惠的服务项目。

广州服务式公寓市场2020年市场表现仍将主要取决于何时能够解除对境外人士入境限制。


四、深圳服务式公寓市场

2020年第一季度期间，深圳服务式公寓租赁市场的需求急剧下降。短租和长租的新增问询量均大幅下滑，其中短租业务的冲击尤为严重。尽管如此，由于现有的长租租户（包括企业和个人）在疫情期间多数持观望态度，并继续维持租约，因此长租业务状况保持相对稳定。

季度内，全市平均空置率环比上升16.5个百分点，达37.5%——疫情对深圳服务式公寓租赁市场的负面影响极为显著；同时，疫情负面影响在平均租金方面亦有所体现，租金指数环比下降5.0%，平均租金降至人民币每平方米每月239.9元。而一些空置率较高的项目业主还提供了激进的租金优惠举措。

预计深圳服务式公寓的需求增长，在2020年第二季度受到一定的限制。其中，南山区蛇口作为外籍租户最为青睐的子市场之一，受到的打击将最为严重。预计在入境管制放松或取消之前，全市平均空置率仍将维持较高水平，而项目租金也将继续下调，具体变化幅度将根据业主的资金流动性。 （来源：第一太平戴维斯）