Savills 推出国内服务式公寓市场报告

2019年5月21日，第一太平戴维斯（Savills ）推出了一份2019中国住宅市场的研究报告，内容涉及到住宅销售市场的数据、国内豪宅市场的演变、开发商与融资、房地产行业最新的政策和法规等，其中还有一篇国内服务式公寓市场的专栏，现摘录如下：

过去五年来，中国的服务式公寓市场发生了重大变化。国内劳动力资源的扩大和细化、国内企业的高歌猛进、以及跨国企业人力成本的缩减等，都同步影响着服务式公寓的客源。而随着市场上中高端长租公寓设施与服务的提升，住宅租赁的竞争也在不断加剧。长期以来，服务式公寓的客源都集中在跨国公司等国际客户，但近期来看，来自国内及区域租户的需求开始上涨，促使服务式公寓服务商调整产品及服务以迎合这些新的客户。虽然目前欧美借调管理人员仍是租户的重要组成部分，但国内和泛亚客户的市场比重正在逐步增加。

服务式公寓的变化体现在方方面面：除了产品服务的本地化，租期选择也日益灵活，许多服务式公寓甚至提供日租服务。即使单日价格仍维持在较高水平，但与酒店房价仍有一些差距。其他服务式公寓则有选择地调整服务范围，在降低运营成本的同时亦令租户受益。由于携带家属入住的租户越来越少，较新入市的服务式公寓项目开始倾向于提供更多一居室和两居室单元。

中国的一线城市仍然是服务式公寓的主战场。它们作为国内外公司的总部地址，大量的借调人员衍生出对优质物业的中短期住宿需求。虽然一线城市外也有服务式公寓物业——例如雅诗阁在成都、重庆和杭州等地的项目，但目前最成熟和稳健的市场仍位于四个一线城市。目前上海和北京的服务式公寓市场大致相同，大约各有 8,400 套单元的存量。

上海作为中国大陆国际化程度最高的城市之一，既是全国最大的外籍人士居住地之一，也是许多跨国公司的中国总部所在地。这些跨国公司工作人员也频繁流转，持续带动市场租赁需求。上海的服务式公寓虽然分散在城市多个区域，但仍相对集中在陆家嘴和浦西的市中心区域；租户行业来看则多集中于金融和专业服务业。由于近来国内公司的发展速度超过了国际同行，尤其在金融业，中国员工取代了许多国际员工，使得服务式公寓比以往更加注重中国本土客户需求。

随着中国国际地位的不断提升，北京住宅租赁市场的外交人员需求持续增加。同时，金融业的进一步开放也带来更多金融专业人士，共同支撑高端住宅需求。

北京是一个以服务业作为主导产业的城市，同时也是许多国内大公司的总部所在地。虽然商务格局相对分散，北京金融街、中关村、望京和中央商务区等各“据”一方，但服务式公寓主要集中在城市东部的燕莎、东二路和 CBD 区域。这些区域更加靠近大使馆，有充足的商业支持，往来主要机场和火车站也更为便捷。

从人口和 GDP 方面来看，深圳和广州的城市规模要小得多，服务式公寓市场规模也略小。目前深圳拥有大约 3,800 套服务式公寓、广州拥有约 2,700 套。深圳的大多数服务式公寓位于城市西部的南山。这个区域不仅驻扎着许多 IT 公司，更比邻深圳在建的前海中央商务区，经深圳湾公路大桥也可便捷到达香港。此外，南山还拥有非常宜人的环境。中央商务区福田是深圳服务式公寓聚集度第二高的地区。广州的服务式公寓分布则大多位于天河北，此外也有一些位于珠江新城以及番禺。

未来广州和深圳的服务式公寓市场可能会极大地受益于大湾区计划的推进。作为大湾区核心城市，两个城市的服务式公寓需求或将受流入该地区的商业专业人士推升。另一方面，金融开放政策以及本地员工增长的需求将对服务式公寓产生有益影响。